КРТ, изъятие и «рыночная» цена: новый виток контроля стоимости

Правительство РФ распоряжением от 11.02.2026 № 239-р закрепило, что экспертизы по делам об изъятии недвижимости для государственных/муниципальных нужд (определение «рыночной» стоимости изымаемых объектов и убытков) будут проводиться исключительно государственными судебно-экспертными организациями.

➡️ Вступает в силу с 01.01.2027.

И это ложится в понятную линию: ранее в госэкспертные учреждения уже передали экспертизы по вопросам самовольного строительства и определению рыночной стоимости в спорах об оспаривании кадастровой стоимости.

⚔️Теперь — изъятие.

🏢То есть государство хочет не просто изымать объекты, но и само считать, какую «рыночную» стоимость за них платить.

📢Комментарий управляющего партнера Consul Group, Пивоварчика Сергея:

В Москве власти уже не первый год массово изымают объекты под КРТ, и ключевой вопрос для собственника — не «изымут или нет», а когда и по какой цене.

В московской практике по оспариванию кадастровой стоимости экспертиза в том же Минюсте может проводиться до года, хотя нормальная оценка рыночной стоимости делается независимыми оценщиками за 1–2 недели.

Теперь вопрос: будет ли то же самое в изъятии❓

Сегодня судебный спор по изъятию практически всегда делят на два судопроизводства. В итоге мы получаем процесс по изъятию и процесс по возмещению. Т.е. в рамках одного процесса собственник лишается прав на объект, а в рамках второго процесса будет решаться сколько ему возместят за такое изъятие.

Если экспертиза по цене будет идти месяцами, получаем риск, что собственник уже лишился объекта, а дальше ждёт год, пока ему посчитают компенсацию. И второе: какую компенсацию?

Если «рыночную», удобную для изымающей стороны — куда идти оспаривать? В другое госучреждение?

В итоге получается конструкция, где собственник спорит о цене возмещения с тем, кто изымает, и это прямо бьёт по идее непредвзятости и реальной состязательности процесса.

Неденежный вклад в УК: без отчёта оценщика — высокий риск отказа в регистрации

Арбитражный суд Центрального округа в постановлении от 19.01.2026 по делу А14-6586/2025 занял жёсткую позицию: если в уставный капитал вносится имущество (в т.ч. недвижимость) как неденежный вклад, денежная оценка должна быть подтверждена независимым оценщиком — и это требование действует в любом случае, независимо от размера увеличения номинала доли.

🔭Суть спора: общество увеличивало УК за счет вклада третьего лица; стоимость вклада — 53,86 млн руб., номинал доли — 500 руб. Документы подали без заключения независимого оценщика — ФНС отказала, и кассация поддержала отказ.

Что это означает для рынка коммерческой недвижимости❓

1️⃣Оценка — не «доп. бумага», а элемент законности формирования УК. При регистрации проверяется не только комплектность, но и соответствие документов императивным нормам; неправильно оформленные документы суд фактически приравнял к непредставленным.

2️⃣ Суд прямо опирается на п. 2 ст. 66.2 ГК РФ и указывает на приоритет ГК РФ при коллизии с Законом об ООО (в части порога 20 тыс. руб.).

3️⃣ Практически это значит: любые конструкции, где коммерческая недвижимость идет в УК (докапитализация, вход инвестора, реструктуризация владения активом, SPV), стоит изначально собирать пакет документов с пониманием, что отчет независимого оценщика — базовый документ.


📑 Бизнес в последние годы всё чаще упирается не в экономику сделки, а в её «процессуальную чистоту».

➡️ В конструкциях с недвижимостью — вклад в УК, докапитализация, вход инвестора, внутригрупповая реструктуризация — оценка не формальность, а инструмент структурирования: она одновременно легализует конструкцию и страхует её на будущее. В Consul Group оценку рыночной стоимости активов по таким проектам выполняет собственный департамент оценки активов, который подключается на этапе проектирования структуры.

💬 Если вам нужна оценка актива или консультация — можете написать партнёру и директору департамента оценки активов Consul Group — Александру Вереину: verein@consul.group.

Одна маленькая неосторожность в КРТ ценой в сотни миллионов рублей

КРТ — это история, где решает не только цена. Иногда всё ломается на одном, казалось бы, второстепенном вопросе: какой документ подписываем первым.

К нам за консультацией обратился собственник здания, попавшего в зону КРТ.

Застройщик предложил выкуп:
➖ 480 млн ₽ по отчёту оценщика;
➖ 30 млн ₽ за «упущенную выгоду»

Итого — 510 млн ₽.

Сумма выглядела рыночной. И дальше прозвучала фраза:
«Давайте не ждать соглашения об изъятии — подпишем ДКП».

На первый взгляд — логично. Зачем ждать соглашения - деньги те же.

🏢Но именно эта «мелочь» при невнимательном подходе могла обойтись собственнику изымаемого объекта в сотни миллионов рублей.

Продолжение — во втором посте: где именно ловушка и почему форма сделки в КРТ иногда важнее цены.

510 млн ₽ и разница между изъятием и ДКП

Собственник здания попавшего в зону КРТ устно согласился с предложенными застройщиком 510 млн ₽ и пришёл в Consul Group за консультацией не связанной с определением рыночной цены, налогами по сделкие или структурированием самой сделки - его интересовали возможные риски по договору купли-продажи. Однако этот вопрос вскрыл ключевую деталь: застройщик предлагал не ждать соглашения об изъятии, а сразу подписать обычный ДКП.

Почему это важно ❓

Если идти через процедуру изъятия (соглашение/суд):
🏢передача изымаемой недвижимости не является объектом НДС,
🏢компенсация убытков при изъятии не включается в базу по налогу на прибыль (с оговорками).

🏢То есть, все 510 млн ₽ падают на счет собственника изымаемого объекта без налоговых изъятий.

А если подписать обычный ДКП — это обычная реализация:
➡️ НДС 22%,
➡️ налог на прибыль 25%.

💵Считаем «цену неосторожности»

Вводные:
🏢цена по ДКП: 510 млн ₽,
🏢остаточная стоимость: 50 млн ₽.

Налоги при ДКП:
• НДС из цены: 510 × 22/122 ≈ 92,0 млн ₽,
• выручка без НДС: 510 − 92,0 = 418,0 млн ₽,
• налогооблагаемая прибыль: 418,0 − 50 (остаточная стоимость) = 368,0 млн ₽,
• налог на прибыль (368 * 25%) ≈ 92,0 млн ₽.

Итого потери только на этих двух налогах ≈ 184 млн ₽.

И вот где многие ошибаются: думают, что риски заканчиваются на одном договоре. На практике один ДКП может перекроить налоги по всей компании на год вперёд.

Продолжение в следующем посте.

Почему потери могли быть ещё больше — и зачем нужны консультанты

В этой истории был ещё один риск, который собственник изначально не учитывал.

Компания собственника работала на УСН и считала, что “в лимиты проходит”. У нас по этому поводу было своё мнение, но ключевое другое: сделка по ДКП на 510 млн ₽ неизбежно выбивает из УСН и переводит компанию на ОСНО со всеми последствиями.

А у собственника на этом юрлице были не только изымаемое здание:
🏢торговое помещение, сдаваемое в аренду,
🏢периодические сделки купли-продажи товаров (не связанных с недвижимостью).

Если бы ДКП подписали в феврале, то вся деятельность этого юрлица с начала 2026 года пошла бы уже в режиме ОСНО (НДС/прибыль/администрирование). Потери могли оказаться больше, чем 184 млн ₽ по одной сделке. Плюс — последствия тянутся дальше: после слёта с УСН далеко не всегда удаётся быстро вернуться обратно.

При изъятии по соглашению или в рамках судебного спора - цена возмещения не включается в налоговую базу по УСН, что позволяет компании дальше вести деятельность применяя спецрежим 🏢

А это главный вывод:
Консультанты — это не «пересказ законов за деньги». Это возможность за полчаса наложить на вашу сделку годы практики и увидеть последствия, которые в моменте неочевидны.

📢В этом кейсе простая привычка — если не уверен спроси у тех, кто разбирается — не дала потерять треть стоимости имущества и могла уберечь от ещё большей потери на всех доходах компании в 2026–2027 годах.

Близится ввод объекта в эксплуатацию? Проверь адрес в ФИАС заранее

С 1 февраля 2026 года в техплане/межевом плане для постановки новых объектов на кадастровый учёт должен указываться не адрес строкой, а уникальный идентификатор адреса из ГАР/ФИАС (FIAS ID).

Почему это важно именно сейчас (для собственников и девелоперов “на вводе”)❓

Если у объекта ещё нет адреса в ГАР/ФИАС уровня «дом/строение/корпус», то в цепочке:
ввод ➡️ техплан➡️ подача в Росреестр появляется дополнительный шаг:
➡️ присвоить адрес и дождаться появления записи в ГАР/ФИАС, чтобы получить FIAS ID.

Что должно быть в ФИАС❓

ФИАС/ГАР хранит адреса иерархически (город/район/НП/улица/…/дом/строение/помещение). Для нового здания критично, чтобы в ГАР появился адрес с номером дома/строения/корпуса — тогда появляется идентификатор (FIAS ID), который и вносится в техплан.

Кто может подать на присвоение адреса❓

Подать заявление может правообладатель, а в предусмотренных случаях — и кадастровый инженер.

🏦Чек-лист “за 30 дней до подачи в Росреестр”

1️⃣Проверьте адрес в ФИАС/ГАР: есть ли запись именно по объекту (а не только улица) и виден ли идентификатор.
2️⃣ Если адреса нет — инициируйте присвоение адреса заранее (не в день техплана).
3️⃣ Синхронизируйте адрес с проектом/вводом: корпус/строение/литера — чтобы не было “разночтений” в документах.

Как инициировать присвоение адреса в ФИАС (на примере Москвы)❓

1️⃣проверяем наличие или отсутствие адреса на сайте ФИАС (fias.nalog.ru);
2️⃣ при отсутствии адреса подаем обращение на получение услуги «Присвоение адреса объекту адресации» на сайте Правительства Москвы (mos.ru).

Срок предоставления услуги: от 5 до 15 рабочих дней.

Зачем государству эта связка❓

На практике адрес — один из самых «плавающих» идентификаторов. Разные госорганы и системы годами живут со своими справочниками и правилами записи: один и тот же объект может быть указан десятком способов. Когда нет иных ориентиров (прежде всего кадастрового номера), начинается ручная сверка — это часы работы и постоянный риск ошибок.

Государство давно идет к унификации через ГАР/ФИАС и единые правила адресации (в том числе для выявления случаев массовой регистрации фирм-однодневок). Изменение с 01.02.2026 — очередной шаг в этом направлении: вместо «адреса строкой» в кадастровых документах используется идентификатор адреса (FIAS ID). Смысл простой: меньше ручного сопоставления — меньше проблем как для правообладателей, так и для госорганов. - комментирует управляющий партнер Consul Group, Пивоварчик Сергей

Средняя цена на коммерческую недвижимость — почти всегда иллюзия.

Рынок не говорит одной цифрой: он говорит через локацию, масштаб, возраст здания и даже этаж.

🏦Мы взяли 1 189 реальных сделок купли-продажи и посмотрели, как именно эти факторы меняют цену — иногда в 2 раза и более.

Переплатили в бюджет? Вернуть можно. Но не всегда.

В марте 2026 года Конституционный суд рассмотрел показательный кейс (Постановление № 14-П).

Компания заплатила административный штраф в полном размере, хотя могла заплатить 50%. Ошиблась — и сразу подала на возврат переплаты.

Госорган отказал. Суды поддержали: «Вы сами выбрали заплатить больше — это ваш предпринимательский риск».

⚖️Конституционный суд занял другую позицию.

Ключевой вывод: если у вас было право заплатить меньше, а вы переплатили по ошибке — это излишний платеж, который подлежит возврату.

Почему это важно для собственников коммерческой недвижимости❓

Этот подход гораздо шире, чем штрафы.

Он напрямую применим к ситуациям, с которыми сталкивается практически каждый собственник:
➡️ объект ошибочно включен в кадастровый перечень
➡️ применена неверная ставка
➡️ не применена льгота

Во всех этих случаях может возникнуть переплата.

Логика КС: государство не вправе удерживать деньги только потому, что вы ошиблись при исполнении обязанности.

🏢Но есть важное ограничение🏢

Конституционный суд отдельно подчеркнул: сам факт переплаты — не дает автоматического права на возврат.

Имеет значение поведение собственника:
1️⃣ошибка должна быть своевременно обнаружена
2️⃣ обращение за возвратом — без промедления
3️⃣ либо должно быть доказано, что вас ввели в заблуждение

Если объект годами облагается по некорректной базе, применимость льгот не анализируется, а расчеты принимаются без проверки, и лишь спустя время формируется позиция: «мы переплатили — верните», в логике, заданной Конституционным судом, суды могут интерпретировать такую модель поведения как недобросовестное бездействие, в связи с чем требования о возврате переплаты могут быть оставлены без удовлетворения. - комментирует Управляющий партнер Consul Group, Пивоварчик Сергей

Практический вывод

Работает не просто факт переплаты, а связка: право платить меньше + своевременная реакция

Мы в Consul Group
решаем эту задачу системно.

На базе цифровой платформы OWNEX мы:
➡️ консолидируем данные по объектам из разных источников
➡️ отслеживаем изменения (перечни, стоимость, характеристики)
➡️ выявляем риски и переплаты
➡️ сигнализируем о возможностях для снижения нагрузки

Поэтому наши партнеры:
🏢 всегда знают, где они переплачивают
🏢 и главное — успевают своевременно отреагировать

Ещё один законопроект, который рынок коммерческой недвижимости почти не замечает.

За 12 лет работы Consul Group мы много раз видели одну и ту же историю: государство меняет правила игры, последствия для рынка оказываются вполне ощутимыми, но ни профессиональные сообщества, ни различные «помощники бизнеса», ни сами участники рынка вовремя не включаются, чтобы эти последствия хотя бы смягчить.

Сейчас именно такая ситуация.

Обсуждается законопроект, по которому оценщиков недвижимости хотят обязать вносить отчёты об оценке и экспертные заключения СРО в государственные информационные системы. При этом сам проект прямо допускает использование для целей ГКО не только сведений из отчёта, но и самой итоговой стоимости, указанной в нём.

То есть каждый отчёт об оценке недвижимости, независимо от целей его подготовки, будет подлежать внесению в государственные информационные системы — ФГГИС НСПД и ГИС ГКО. Причём это будет не правом, а прямой обязанностью оценщика.

На первый взгляд может показаться, что это история «про оценщиков». На самом деле — нет. Это история про весь рынок🏢

Потому что в коммерческой недвижимости отчёты об оценке чаще всего готовятся не для кадастровой оценки, а для банков, залога, сделок, переоценки активов и внутренних корпоративных задач. Но государство фактически создаёт для себя возможность использовать эти отчёты уже в налоговой логике.

Какие риски это создаёт❓

1️⃣Риск роста налоговой нагрузки.

Самый очевидный риск — использование «завышенных» отчётов, которые делались, например, для получения кредита. На практике стоимость для банка нередко показывают выше, потому что от неё зависит размер финансирования и качество залога. Если такие данные потом будут использоваться при ГКО, собственник может получить уже не просто «завышенную» рыночную стоимость в отчёте для банка, а завышенную кадастровую стоимость и, как следствие, рост налога на имущество.

2️⃣ Риск проблем с банком и кредитным договором.

Если в системе начнут накапливаться разные отчёты по одному и тому же объекту, банк довольно быстро увидит расхождения. Один отчёт — под кредит, с более высокой стоимостью. Другой — более консервативный, внутренний или подготовленный для другой цели. В такой ситуации у банка неизбежно возникает вопрос: какая стоимость реальна и насколько достоверны сведения, на основании которых принималось решение о выдаче кредита. Для рынка это уже риск пересмотра условий финансирования, требования дополнительного обеспечения или постановки вопроса о досрочном исполнении обязательств.

📢Комментарий Управляющего партнера Consul Group, Сергея Пивоварчика:

На первый взгляд, для государства это почти идеальное решение: оно даёт дополнительный массив данных для кадастровой оценки и одновременно может использоваться как инструмент зачистки рынка от недобросовестных оценщиков. Но для собственников недвижимости эта же конструкция может обернуться серьёзной ловушкой.

Самое опасное в том, что большинство даже не поймёт, в какой момент начинает затягивать «петлю» у себя на шее: оформляя кредит, согласовывая залог, проводя переоценку актива или готовя объект к сделке, собственник может сам создать документы, которые позже будут использованы против него — в налогах, в отношениях с банком и в потенциальном споре о достоверности представленных сведений.

Юридическая проблема этого законопроекта шире, чем просто налоги.

Проект действительно прямо открывает ГБУ доступ к отчётам и стоимости из них, но при этом не отвечает на базовые вопросы, без которых такая конструкция становится опасной:
🏢кто и как проверяет достоверность отчёта до его использования,
🏢какой отчёт имеет приоритет, может ли собственник исключить отчёт, подготовленный без его участия или для другой цели, и
🏢обязан ли кто-то вообще уведомлять его о внесении такого отчёта в систему.

Иными словами, государство получает новый массив чувствительных данных для ГКО, а собственник не получает сопоставимых механизмов защиты.

И это еще не всё. Продолжение ниже.👇

Есть и второй блок риска, который в проекте вообще не отработан: ➡️ банковский.

По общему правилу последующее изменение рыночной стоимости залога само по себе не меняет залог автоматически. Однако для коммерческих сделок законодательство и Верховный Суд допускают, чтобы договор связывал изменение стоимости залога с обязанностью предоставить дополнительное обеспечение, с иными неблагоприятными последствиями для залогодателя и даже с правом кредитора требовать досрочного обращения взыскания.

Кроме того, ГК РФ отдельно даёт займодавцу право требовать досрочного возврата займа, если обеспечение утрачено или его условия ухудшились. Поэтому при раскрытии таких отчётов или хотя бы сведений о стоимости спор уже выходит за рамки «разных мнений оценщиков» и может превратиться в полноценный триггер для пересмотра банком всей кредитной конструкции.

🏢Такой конфликт может перейти не только в гражданско-правовую, но и в уголовную плоскость.

⚖️ Верховный Суд прямо разъяснил, что заведомо ложные или недостоверные сведения об имуществе, являющемся предметом залога, могут рассматриваться как способ обмана при получении кредита.

➡️ При наличии умысла на хищение это уже риск квалификации по статье 159.1 УК РФ.
➡️ А если цели хищения не было, но кредит или льготные условия получались на ложных сведениях и кредитору причинён крупный ущерб, Верховный Суд указывает на возможную квалификацию по статье 176 УК РФ.

То есть потенциальные риски здесь могут возникать не только у оценщика, но и у самого бизнеса — у заемщика и его менеджмента, если банку сознательно подаются недостоверные сведения для обоснования стоимости залога.

Именно поэтому этот законопроект — не техническая история про оценочную деятельность. Это ещё один будущий источник налоговых споров, конфликтов с банками и давления на рынок коммерческой недвижимости, который пока проходит слишком тихо.

ТРЦ «Тройка» перешел под контроль нового собственника.

💼 Новым владельцем объекта площадью 144 487,5 кв.м. стало АО «Концерн «Энерготехнологии».

Прежние собственники закрыли ТРЦ на реконструкцию еще в 2024 году. Сохранит ли новый владелец ранее намеченный курс или пересмотрит дальнейшую концепцию объекта — покажет время.

Вчера, 14 апреля 2026 года, Конституционный суд РФ вынес постановление 24-П о штрафах застройщиков в пользу дольщиков.

О чём вообще дело❓

Двое дольщиков из Московской области — Виктор Струкалин и Алексей Хлебнов — в 2023 году получили квартиры с недостатками и с просрочкой. Они подали на застройщиков в суд.

Первая инстанция всё посчитала по старым правилам: штраф = 50% от присуждённой суммы (это стандартный штраф по закону "О защите прав потребителей" за отказ удовлетворить требования добровольно).

Апелляция и кассация пересчитали: штраф ➡️ 5%. Почему? Потому что с 1 сентября 2024 года в 214-ФЗ внесли изменения — максимальный штраф для застройщика снизили с 50% до 5% . И судьи автоматически применили новые правила к старым нарушениям, даже не задумавшись, можно ли так делать.

Что сказал КС РФ❓

⚖️Новый порядок (штраф 5%) применяется ко всем договорам, но ТОЛЬКО на будущее — с 1 сентября 2024 года. За нарушения, которые произошли до этой даты, действуют старые правила — штраф 50% .

Почему? Потому что закон не имеет обратной силы, если в нём прямо не сказано иное. А в поправках к 214-ФЗ такого указания нет.

🏢Право дольщика на штраф возникает в момент отказа застройщика добровольно платить — и если этот отказ случился до 1 сентября 2024 года, то применяется старый размер.

К сожалению, мы фиксируем на практике, что нижестоящие суды перестали разбираться в праве и правоприменении, а Верховный суд перестал выполнять свою функцию. В данном деле судьи увидели "новый размер штрафа — 5%" и автоматически применили его ко всем делам, не глядя на даты. КС РФ не просто пришлось напомнить прописные истины, которые должен знать каждый судья, но и фактически выполнить функцию Верховного суда.

И я принципиально не согласен с подходом самого КС. Суд, оправдывая новую норму, указал: "время сейчас такое" — и признал снижение штрафа с 50% до 5% конституционным. Но право не определяется календарём. Если сегодня "время плохое" — почему страдать должен дольщик, а не застройщик? Логика КС опасна: любое ухудшение прав граждан можно оправдать фразой "в сложное время живем". И это уже не правосудие. - комментирует Управляющий партнер Consul Group, Пивоварчик Сергей

Сегодня у нас еще одно интересное и важное постановление КС РФ – об изъятии имущества для государственных нужд (№ 22-П от 09.04.2026)

Суть решения

⚖️КС РФ рассмотрел жалобу собственника, у которого участок изъяли для строительства трассы М-11 «Нева». Суд первой инстанции выделил вопрос о цене в отдельное производство и немедленно изъял участок. Итоговая цена выросла в два раза, но деньги собственник получил только через полгода после фактического изъятия объекта.

🏢КС РФ запретил судам выделять спор о цене в отдельное производство по умолчанию.

Теперь такой разрыв возможен только в двух случаях:
1️⃣Промедление с изъятием создаёт угрозу жизни, здоровью, обороне или безопасности государства. Проще говоря — ЧС или объекты стратегического значения.
2️⃣ Собственник фактически НЕ использует участок, не возражает против изъятия, и на нём уже ведутся работы лицом, в интересах которого осуществляется изъятие.

Экономическая целесообразность проекта, сроки ввода, «так сложилось» и «мы уже начали стройку» больше не работают.

Что это означает для КРТ в Москве

Механизм комплексного развития территорий (КРТ) стал для Москвы основным инструментом изъятия частной недвижимости. По сути, это тот же процесс: город принимает решение, земля и объекты на ней изымаются в судебном порядке, собственнику предлагают компенсацию.

Проблема была в том, что суды практически по всем процессам автоматически выделяли вопрос о цене в отдельное производство. Город (оператор КРТ) получал возможность оперативно изъять актив, а собственнику оставляли долгий и дорогой судебный процесс для определения цены изъятия.

🔭Как будет работать процедура по КРТ после постановления

Суд вправе выделить в отдельное производство вопрос о цене за изъятие только при наличии одного из двух исключительных обстоятельств:
1️⃣Участок уже фактически используется для государственных нужд с молчаливого согласия собственника. Суд посчитает, что участок «не используется и не осваивается», либо что собственник вёл себя недобросовестно, например, купил недвижимость уже после публикации планов по её изъятию.
2️⃣ Промедление угрожает жизни, здоровью или обороне страны.

Для КРТ, который не является проектом «стратегического значения» в понимании КС РФ, второй случай практически неприменим. Основным основанием остаётся фактическое использование участка городом или инвестором.

💵Как изменятся расчёты: предоплата и доплата

Даже если суд пошёл на разделение процесса, КС РФ прописал три железные гарантии для собственника:

➡️ Предоплата. Решение об изъятии должно содержать условие о предварительной выплате (или внесении в депозит нотариуса) суммы возмещения, предложенной государством на основании отчёта об оценке.
➡️ Доплата с процентами. Если итоговая цена, определённая в отдельном процессе, оказалась выше предоплаты, разница выплачивается незамедлительно, а на сумму недоплаты начисляются проценты с момента изъятия до момента фактической выплаты.
➡️ Убытки сверх процентов. Если процентная ставка не покрыла реальные потери собственника, можно взыскать убытки отдельно. Например, с момента изъятия до момента выплаты правообладатель изымаемого имущества оплачивал складские помещения для хранения мебели и техники вывезенной из изъятых объектов.

Верховный Суд: дарение коммерческой недвижимости между близкими родственниками не облагается НДФЛ

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ вынесла важное определение по делу № А50-28917/2023 (№ 309-ЭС24-21782).

Суть спора:

Индивидуальный предприниматель получила от своей матери в дар 11 объектов коммерческой недвижимости, которые использовались в предпринимательской деятельности. Налоговая инспекция доначислила НДФЛ, посчитав, что:
🏢имущество использовалось в предпринимательской деятельности;
🏢передано между предпринимателями;
🏢продолжает использоваться в бизнесе.

Следовательно, по мнению инспекции, это предпринимательский доход, облагаемый НДФЛ.

Суды трёх инстанций поддержали налоговую.

Но Верховный Суд отменил их решения.

⚖️Позиция Верховного Суда

ВС РФ указал, что освобождение от НДФЛ при дарении недвижимости между близкими родственниками зависит исключительно от факта родства, а не от:
➡️ назначения имущества
➡️ его использования в предпринимательской деятельности
➡️ статуса сторон как ИП
➡️ дальнейшего извлечения дохода из объекта

Суд прямо отметил:

ограничение применения льготы в зависимости от характера использования имущества законом не предусмотрено

Таким образом, коммерческая недвижимость также подпадает под освобождение по п. 18.1 ст. 217 НК РФ.

Почему это решение важно❓

Налоговые органы в последние годы пытались сформировать практику: если имущество используется в предпринимательской деятельности — значит льгота не применяется.

Теперь Верховный Суд эту позицию фактически опроверг.

Сам по себе вывод Верховного Суда абсолютно правильный.

Налоговый кодекс действительно не содержит ограничений применения п. 18.1 ст. 217 НК РФ в зависимости от предпринимательского использования имущества. Поэтому дарение коммерческой недвижимости между близкими родственниками не образует облагаемого НДФЛ дохода.

Однако мотивировка решения вызывает вопросы.

Верховный Суд дополнительно указал, что имущество:

1️⃣

«осталось внутри семьи»;

2️⃣

«не изменило общий финансовый результат его использования»;

3️⃣

а отношения дарения между родственниками «не предполагают предпринимательского характера».

Именно такие рассуждения создают потенциальные риски для будущей практики.

Проблема в том, что налоговое законодательство вообще не оперирует категорией «финансового результата семьи», а освобождение от НДФЛ по дарению зависит только от факта близкого родства сторон сделки.

В последующих делах налоговые органы могут попытаться использовать именно эту часть мотивировки . -

комментирует Управляющий партнер Consul Group, Пивоварчик Сергей

На прошлой неделе ВТБ закрыл сделку по продаже ТЦ «Bosco Vesna» на Новом Арбате, 19.

Покупателем выступил Закрытый паевой инвестиционный фонд «СР» под управлением УК «КСП Капитал».

🏦Площадь реализованного помещения составляет 13 351 кв. м.

Ранее объект перешел к АО «БМ-Банк» как залоговое обеспечение.

BoscoVesna — один из ключевых fashion-объектов на Новом Арбате.

Сегодня в СМИ появилась новость: налоговые органы начали массовые проверки ПИФов недвижимости — фокус на сделки 2022–2024 годов и использование фондов для снижения налоговой нагрузки.

Ровно об этом мы писали на протяжении нескольких лет (например тут или тут): после закрытия иностранных юрисдикций для агрессивного налогового планирования собственники коммерческой недвижимости массово переключились на ПИФы как на «внутрироссийский офшор» не понимая последствий.

🔭Мы решили проверить масштаб проблемы на данных.

Менее чем за час:
1️⃣восстановили цепочки переходов прав за 2025 год;
2️⃣ выделили переброс недвижимости в ПИФы, транзитные сделки и внутрипифовые перебросы;
3️⃣ оценили объём.

Что получилось❓

Перевод недвижимости в ПИФы от юрлиц и физлиц:
≈641 тыс. кв.м.
Здесь значительная часть — нормальная инвестиционная логика.

Внутрипифовые перебросы («ПИФ ➡️ ПИФ»):
≈174 тыс. кв.м.
Это уже слой перераспределения активов, что требует в отдельных случаях экономического обоснования.

Транзитные конструкции («продавец» ➡️ ПИФ ➡️ «покупатель»)
Критерии: стороны не ПИФы, владение фондом ≤ 1 года.
≈51,8 тыс. кв.м.

🏢Это не портфельная инвестиция — это транзит. Актив быстро проходит через фонд к новому собственнику; экономический смысл долгого владения минимален, налоговая логика — очевидна.

Типовые связки:
🏢 «организация → ПИФ → организация»
🏢 «организация → ПИФ → физлицо»

Средний период владения активом ПИФом в транзитных конструкциях — около 3 месяцев.

💵Масштаб в деньгах

С учётом цен на коммерческую недвижимость Москвы — это миллиарды рублей налоговой базы, выведенной из прямого налогообложения (только по Москве и только за 2025 год).

Сегодня у государства ещё нет повсеместно развернутой аналитики такого уровня, но это вопрос времени: то, что мы собрали за час — в ближайшей перспективе станет стандартной процедурой в каждом субъекте.

На этом фоне текущие проверки за 2022–2024 годы — лишь первый этап: сделки 2025-2026 годов с признаками налоговых правонарушений будут оставаться в зоне риска ещё много лет.

КС РФ и приобретательная давность: защита добросовестных или лазейка для захватчиков?

28 мая 2026 года Конституционный Суд вынес Постановление № 35-П по жалобе гражданки Иваньковой, дав конституционно-правовое истолкование п. 1 ст. 234 ГК РФ (приобретательная давность).

📑Фабула: женщина с 1971 года была прописана в квартире отчима, после его смерти в 1991 году квартира как выморочное имущество перешла публичному собственнику, который за 30+ лет не предпринял ничего - не выселил, не освободил, не вселил нуждающихся.

Гражданка обратилась за признанием права собственности на квартиру, однако суды отказали, посчитав, что ее владение не было добросовестным, поскольку она знала о наличии публичного собственника.

⚖️КС встал на сторону заявительницы:
➡️ осведомлённость о том, что у тебя нет оснований для владения и что собственник - публичное образование, сама по себе не лишает владельца добросовестности;
➡️ длительное бездействие (не несет бремя содержания, не реагирует на открытое чужое владение, нет зарегистрированных договоров аренды) публичной власти может расцениваться как утрата интереса к имуществу и фактический отказ от прав.

🏢Однако Суд прямо оговорил ряд ограничителей:
1️⃣владение, возникшее в результате очевидно незаконных злонамеренных действий (хищение, подделка документов, насилие, коррупция), защите не подлежит;
2️⃣ от давностного владельца ожидается инициатива: если собственник известен, владелец должен предпринять действия для выяснения его притязаний, а в отношении публичного имущества - явно и недвусмысленно заявить о своём владении компетентному органу;
3️⃣ добросовестным признаётся не любое поведение, а обычно ожидаемое в сообществе от того, чей титул сомнений не вызывает;
4️⃣ особый акцент сделан именно на жилых помещениях и на семейно-родственной связи владельца с умершим собственником, который сам впустил его в квартиру. Это не универсальная индульгенция для любого "захватчика".

💬 Логика КС понятна и в этом конкретном деле выглядит справедливой. Но есть вопросы, которые Постановление, на мой взгляд, оставляет открытыми - и довольно опасными.

Граница между "публичный собственник утратил интерес" и "частный собственник временно не мог распоряжаться имуществом" прочерчена недостаточно чётко. В деле Иваньковой речь шла о бездействующем публичном образовании, у которого есть прямая законная обязанность выявлять и оформлять выморочное имущество. Но риторика об "утрате интереса" и о бездействии собственника при буквальном прочтении может распространиться на ситуации с обычными частными собственниками, которые отсутствуют по объективным причинам.

Условно: некто знает, что собственник уехал за границу и долго не может распоряжаться объектом, занимает его, 15 лет "открыто владеет" - а затем приходит в суд за правом собственности, ссылаясь на эту же позицию КС. В таком случае всё решает оценка судом совокупности обстоятельств. А мы уже не раз видели — в том числе по громким делам последнего времени, — как суды применяют правовую позицию не вникая в её смысл, и одна ошибка тиражируется по всей вертикали.

Как итог, решение по конкретному делу справедливое. Но универсализация позиции требует осторожности: ЕГРН должен оставаться надёжным, а добросовестность - реально проверяемой, а не презюмируемой в пользу того, кто умеет красиво рассказать в суде про "открытое владение".

Пока — это защита добросовестных. Но без чётких границ риск превращения в лазейку вполне реален. - комментирует Управляющий партнер Consul Group, Пивоварчик Сергей

Передача прав аренды по льготному участку

Свежее Постановление КС № 37-П от 04.06.2026 - короткое по сути, но важное для всех, кто работает с арендой муниципальной земли.

📑 Льготник получил муниципальный участок под ИЖС без торгов. Через время передал свои права по договору другому гражданину.

Администрация Кемерово пошла оспаривать: льгота, мол, давалась конкретному человеку, а её передача — это обход торгов.

Суды администрации отказали, и дело дошло до Конституционного Суда.

⚖️Главный вывод КС: льгота носит личный характер только на стадии получения участка. Право взять землю без торгов действительно завязано на личность льготника. Но как только договор заключён — возникают обычные гражданские права арендатора, а они по общему правилу оборотоспособны.

КС прямо зафиксировал:
🏢право аренды не относится к правам, неразрывно связанным с личностью;
🏢муниципалитет не вправе договором запретить передачу, если этого не делает федеральный закон;
🏢сама по себе передача прав — не обход закона и не злоупотребление;
🏢ограничить оборот таких прав может только федеральный законодатель.

📢Проблема не новая. Годами муниципалитеты по всей стране воевали с тем, что считали схемой: льготник берёт участок без конкурса, а потом передаёт аренду третьему лицу. Из-за этого риска подобные права считались «токсичными» — покупатель боялся, что сделку развернут.

Теперь КС это снял: льготная аренда - нормальный оборотоспособный актив. Получили вы такой участок или рассматриваете покупку прав по нему у льготника - сделка законна, и муниципалитет не сможет развернуть её ссылкой на «личный характер льготы».

Но постановление содержит одну оговорку: КС отдельно указал, что федеральный законодатель вправе ввести исключения. Так что вопрос закрыт не навсегда - при наличии политической воли ограничения могут появиться на уровне федерального закона. Пока их нет - передача допустима. - комментирует Управляющий партнер Consul Group, Пивоварчик Сергей